> zurück
Wohnungseigentumsgesetz 2007, Neue Rechte und Pflichten für Wohnungseigentümer und Verwalter (08.10.2009)
auszugsweise auch veröffentlicht in Allgemeine Zeitung, Wochenend-Magazin "Der Coesfelder" vom 17.03.2007 von Sven Crombach, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ---
 
Die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern und Haus­ver­wal­tern untereinander und ge­gen­über außenstehenden Dritten regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses aus dem Jahr 1951 stam­men­de Gesetz erfährt jetzt durch eine Reform die grundlegendste Neu­re­ge­lung seit seinem Bestehen. Das neue WEG wird vo­raus­sicht­lich im Sommer 2007 in Kraft tre­ten und beinhaltet sowohl für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, als auch für Verwalter um­fas­sen­de und wichtige Än­de­run­gen.
 
Für die Wohnungseigentümer am bedeutsamsten ist wohl die Mög­lich­keit, jetzt auch Bereiche durch Mehrheitsbeschlüsse regeln zu kön­nen, in denen bislang eine ein­heit­li­che Vereinbarung sämt­li­cher Ei­gen­tü­mer not­wen­dig war. Diese Regelung stärkt die Hand­lungs­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Rechte des einzelnen Ei­gen­tü­mers, der durch die Neu­re­ge­lung nun in Gefahr gerät, in wich­ti­gen und zentralen Fra­gen der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft über­stimmt zu wer­den, sollen dadurch gewahrt werden, dass die Mehrheitsbeschlüsse nur rechtmäßig sind, wenn sie den Grundsätzen ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung entsprechen. Ob dies der Fall ist, kann der ein­zel­ne Ei­gen­tü­mer im Be­schlus­san­fech­tungs­ver­fah­ren vom Ge­richt überprüfen las­sen.
 
So kann die Eigentümergemeinschaft z.B. nunmehr durch Stim­men­mehr­heit auch den Ver­tei­lungs­schlüs­sel für die Betriebs- und Ver­wal­tungs­kos­ten des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums ab­än­dern und so den Be­dürf­nis­sen der Gemeinschaft anpassen. Voraussetzung für das "Ob" und "Wie" der Än­de­rung des Verteilungsschlüssels ist jedoch nach wie vor das Vor­lie­gen ei­nes sachlichen Grun­des. Auch die Kos­ten­ver­tei­lung für Reparaturmaßnahmen kann im Ein­zel­fall jetzt durch Be­schluss der Ei­gen­tü­mer geregelt werden, wenn eine bestimmte Kos­ten­ver­tei­lung dem Gebrauch oder der Mög­lich­keit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rech­nung trägt. Hierzu ge­nügt je­doch nicht ei­ne einfache Mehrheit, sondern es ist eine qua­li­fi­zier­te Mehrheit not­wen­dig.
 
Besonders interessant für Wohnungseigentümer ist die in der Ge­set­zes­no­vel­le vorgesehene Mög­lich­keit, bauliche Veränderungen des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums durch Beschluss der Ei­gen­tü­mer möglich zu ma­chen, wobei sich die für das Zustandekommen des Beschlusses er­for­der­li­che Mehrheit nach der Art der beabsichtigten Maßnahme rich­tet. Bei der so genannten "mo­der­ni­sie­ren­den In­stand­set­zung" genügt ei­ne ein­fa­che Mehrheit. Hiervon spricht man bei Mo­der­ni­sie­run­gen, die im Rahmen von oh­ne­hin durchzuführenden In­stand­set­zungs­ar­bei­ten durch­ge­führt wer­den (z. B. Austausch be­schä­dig­ter ein­fach­ver­glas­ter Fenster durch dop­pel­ver­glas­te Fens­ter). Bei den sons­ti­gen Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men (z. B. Austausch von ein­fach­ver­glas­ten un­be­schä­dig­ten Fenstern gegen dop­pel­ver­glas­te Fenster) be­darf es dann ei­ner qua­li­fi­zier­ten Mehr­heit, wo­bei weitere Vo­raus­set­zun­gen vorliegen müs­sen. Allgemeine bau­li­che Ver­än­de­run­gen, die nicht mit einer Mo­der­ni­sie­rung verbunden sind (z. B. Austausch einer Haus­tür aus op­ti­schen Grün­den), bedarf es des Beschlusses sämtlicher Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, de­ren Rech­te durch die Maß­nah­men be­ein­träch­tigt sind.
 
Auch für Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung beinhaltet die Ge­set­zes­än­de­rung Er­leich­te­run­gen. So ist vorgesehen, dass die Ver­wal­ter jetzt eine Beschlusssammlung über sämt­li­che gefassten Be­schlüs­se und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft betreffende Ur­tei­le füh­ren muss. Der Kaufinteressent kann sich vor Ab­schluss des Kauf­ver­tra­ges über die Ein­sicht­nah­me in die Beschlusssammlung so­mit ver­läss­li­cher als bisher Klarheit über die Ver­pflich­tun­gen ver­schaf­fen, die er mit Kauf der Wohnung über­neh­men würde.
 
Auch für den Verwalter ergeben sich aus der Gesetzesnovelle um­fas­sen­de Änderungen. Er hat ei­ner­seits erweiterte Befugnisse. So ist er nach dem neuen Gesetz berechtigt und un­ter Um­stän­den auch ver­pflich­tet, laufende Instandhaltungs- bzw. In­stand­set­zungs­maß­nah­men oh­ne vor­he­ri­gen Beschluss der Eigentümer durchführen zu lassen, so­fern sie er­for­der­lich sind. An­de­rer­seits ergeben sich für den Verwalter auch zusätzliche Pflichten, da er z. B. ge­fass­te Be­schlüs­se un­ver­züg­lich in die Beschlusssammlung aufnehmen muss und für die von ihm ver­an­lass­ten Maßnahmen der nicht ordnungsgemäßen Verwaltung haf­ten kann. Bei der Ver­tre­tung der Eigentümergemeinschaft in ge­richt­li­chen Verfahren wird der Verwalter zudem zu be­rück­sich­ti­gen haben, dass sich das gerichtliche Ver­fah­ren in Wohnungseigentumssachen nach der Gesetzesänderung nach den strengen prozessualen Re­geln des allgemeinen Zi­vil­pro­zess­rechts richten wird, in dem z.B. anders als bisher vom Gericht nur noch Umstände be­rück­sich­tigt werden, die von den Parteien in den Prozess eingeführt worden sind. Auch ist das Ge­richt streng an die gestellten Anträge gebunden und muss keine ei­ge­nen Ermittlungen an­stel­len. Dem Verwalter ist daher in noch grö­ße­rem Umfang als bisher zu raten, sich rechts­kun­di­gen Beistand zu neh­men, zumal ihm nach der Ge­set­zes­än­de­rung auch dann die Kosten des Ver­fah­rens auferlegt werden können, wenn er selbst nicht Partei des Rechts­streits gewesen ist.
 
> Drucken

Schäfer & Kollegen - Borkener Straße 65 - 48653 Coesfeld - Tel.:02541-94790 - E-Mail: info(at)schaefer-kollegen.de