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Schönheitsreparaturen in Mietverträgen, Viele Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam (09.10.2009)
auszugsweise auch veröffentlicht in Münsterland Zeitung vom 20.02.2009 Allgemeine Zeitung, Wochenend-Magazin "AZ-Spezial" vom 07.03.2009 von Sven Crombach, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ---
 
Viele Mieter und Vermieter kennen die Situation: Nach Beendigung des Mietvertrages wird der Mieter vom Vermieter unter Hinweis auf den Mietvertrag auf Durchführung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in An­spruch genommen. Oder der Vermieter macht aufgrund einer so­ge­nann­ten "Abgeltungsklausel" Kosten für bislang nicht abgelaufene Re­no­vie­rungs­in­ter­val­le geltend. Der Mieter beruft sich dann häufig da­rauf, dass die entsprechende Vereinbarung im Miet­ver­trag unwirksam sei­. Aufgrund dieser häu­fi­gen Unstimmigkeiten kam es in letzter Zeit zu einer Rei­he von höchstrichterlichen Ent­schei­dun­gen zu der Frage der Beurteilung von miet­ver­trag­li­chen Schönheitsreparaturklauseln, die von Mieter und Vermieter bei Vertragsende zu be­ach­ten sind. Noch besser ist es zur Vermeidung von teuren und nervenkostenden Rechts­strei­tig­kei­ten jedoch, wenn bereits bei der Gestaltung der Miet­ver­trä­ge auf diese gerichtlichen An­for­de­run­gen Rücksicht genommen wird. Dies gilt um so mehr, als bei Un­wirk­sam­keit eines Teils der Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel die gesamte Ver­trags­klau­sel insgesamt un­wirk­sam ist und der Ver­mie­ter die Schönheitsreparaturen selbst tragen muss. Nach Schätzungen sind wegen der neu­en Rechtsprechung ca. 70 % aller bisherigen Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam an­zu­se­hen.
 
Grundsätzlich können Schönheitsreparaturklauseln formularmäßig in Miet­ver­trä­gen ver­ein­bart werden. Häufig ist es darüber hinaus jedoch das Bestreben des Vermieters, in den Miet­ver­trag gewisse Fristen auf­zu­neh­men, nach deren Ablauf der Mieter zu renovieren hat. Hierzu ha­ben die Gerichte entschieden, dass die Vereinbarung sogenannter "star­rer" Re­no­vie­rungs­fris­ten unwirksam ist. Um solche Fristen han­delt es sich, wenn nach der vertraglichen Klau­sel der Mieter nach Ab­lauf der im Vertrag genannten Fristen in jedem Fall, also unabhängig vom tat­säch­li­chen Zustand der Wohnung, renovieren soll. Solche Klau­seln benachteiligen den Mie­ter unangemessen und sind daher un­wirk­sam, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt kei­ne Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durchzuführen hat, auch nicht nach Ablauf längerer Fris­ten oder wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.
 
Auch wenn der Mietvertrag scheinbar keine "starre" Fris­ten­re­ge­lung ent­hält, kann nach An­sicht der Gerichte wegen unangemessener Be­nach­tei­li­gung des Mieters eine Klausel un­wirk­sam sein. So hat der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) bereits im Jahr 2004 entschieden, dass eine Re­ge­lung, wonach der Mieter verpflichtet ist, "die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wenn erforderlich, min­des­tens aber in der nachstehenden Zeit­fol­ge fachgerecht auszuführen" als unwirksam an­ge­se­hen. Ebenfalls un­wirk­sam ist die Klausel, wenn sie vorsieht, dass der Mieter "re­gel­mä­ßig" in bestimmten Abständen zu renovieren habe. Eine Un­wirk­sam­keit kann sich auch aus dem Zu­sam­men­spiel einer eigentlich wirk­sa­men Renovierungsklausel mit weiteren Ver­ein­ba­run­gen zwischen den Vertragsparteien, z.B. einer Endrenovierungsvereinbarung, er­ge­ben.
 
Selbst wenn es sich nicht um eine "starre" Fristenregelung handelt und der Ver­mie­ter klar­stellt, dass die Schönheitsreparaturen je nach Grad der Abnutzung der Wohnung vor­zu­neh­men sind und demnach die Durch­füh­rung der Arbeiten in der Regel nach Ablauf be­stimm­ter Fris­ten zu tätigen sind, können diese Klauseln unwirksam sein, wenn die ge­wähl­ten Fris­ten zu kurz bemessen sind. Bislang gingen die Gerichte da­von aus, dass Fristen von drei Jah­ren in Kü­chen und Bädern, fünf Jah­ren in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toi­let­ten, so­wie sieben Jahren in allen anderen Räumen angemessen sind. Diese Fris­ten gehen je­doch zu­rück auf einen Mustermietvertrag aus dem Jahr 1976. Der BGH hat be­reits angedeutet, dass er für in Zukunft ge­schlos­se­ne Verträge an diesen Fristen womöglich nicht festhalten wird, son­dern längere Fristen für angemessen hält aufgrund der in­zwi­schen ge­stie­ge­nen Qualität der Re­no­vie­rungs­ma­te­ria­lien wie Farben oder Tapeten. Ob dann Klau­seln mit einem kürzeren Fris­ten­plan ins­ge­samt unwirksam sind, ist zum jet­zi­gen Zeitpunkt noch nicht ab­zu­se­hen. Ver­mie­ter haben daher zu überlegen, ob sie überhaupt Fris­ten­plä­ne in ihre Mietverträge auf­neh­men sollen.
 
In jedem Fall muss großes Augenmerk auf den genauen Wortlaut der Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel gelegt werden. Hier empfiehlt sich die In­an­spruch­nah­me eines kompetenten recht­li­chen Beraters, um un­an­ge­neh­me und teure Überraschungen zum Mietende zu vermeiden. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH aus dem Juli 2008. Dort wurde entschieden, dass der Vermieter ei­ne Mieterhöhung nicht auf ei­ne unwirksame Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel stützen kann. Viele Vermieter hatten bislang ar­gu­men­tiert, sie könn­ten bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Miete auf ein Ni­veau oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, da die Mietspiegel generell davon aus­gin­gen, dass die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vom Mieter übernommen werden, da dies der üb­li­chen Ver­trags­pra­xis entspricht. Wenn nun ausnahmsweise aufgrund einer un­wirk­sa­men Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel die Renovierungen vom Vermieter zu über­neh­men sind, so müsse sich dies bei der Ge­stal­tung des Miet­zin­ses auswirken und es könne eine Miete oberhalb der Durch­schnitts­mie­te verlangt werden. Dem hat der BGH jedoch jetzt eine Absage er­teilt. Der Vermieter trage das Risiko der Unwirksamkeit einer Ver­trags­klau­sel in dem von ihm gestellten Mietvertrag. Der Mieter ist da­her in einem solchen Fall auch nicht verpflichtet, sich auf ein Angebot des Ver­mie­ters zur Vereinbarung einer wirksamen Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel einzulassen.
 
Falls die Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden sind, stellt sich die Frage, welche Ar­bei­ten der Mieter durchzuführen hat und wie er diese durchführen muss. Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren umfassen nur das Ta­pe­zie­ren oder Anstreichen der Wände und Decken, dass Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren so­wie der Fenster und Au­ßen­tü­ren von innen. Darüber hinausgehende Ar­bei­ten, also z.B. Reparaturen, Au­ße­nan­stri­che oder anderweitige In­stand­set­zungs­maß­nah­men, gehören nicht dazu. Die Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren hat handwerksgerecht zu erfolgen, wobei Ar­bei­ten mitt­le­rer Art und Gü­te ausreichend sind. Vielfach versuchen die Ver­mie­ter, in dem Miet­ver­trag den Mie­tern vor­zu­ge­ben, in welcher Far­be die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Wäh­rend des lau­fen­den Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, in wel­cher Far­be er die Miet­woh­nung streicht bzw. welche Tapeten er an­bringt. Fraglich ist jedoch, ob der Ver­mie­ter dem Mieter vorgeben kann, in welcher farblichen Gestaltung er die Wohnung nach Ver­trags­en­de zurückzugeben hat. Der BGH hat hierzu entschieden, dass Klau­seln, die ei­ne bestimmte farb­li­che Gestaltung für die durch­zu­füh­ren­den Schönheitsreparaturen vor­ge­ben, unwirksam sind, wenn sie nicht zwi­schen Schönheitsreparaturen im laufenden Miet­ver­hält­nis und bei Rück­ga­be der Wohnung am Mietende unterscheiden. Das Gericht hat zu­dem klar­ge­stellt, dass der Mieter auch ohne besondere vertragliche Ver­pflich­tung gehalten ist, die Woh­nung bei Mie­ten­de in einem "nor­ma­len" Farbzustand zurückzugeben. Einzelheiten hierzu sind je­doch um­strit­ten, so dass solche Fälle je nach Einzelfall anhand der vom Mie­ter ge­wähl­ten farb­li­chen Gestaltung bewertet werden müssen.
 
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